GYODER Başkanı Neşecan Çekici ile gayrimenkul sektöründe 2025 yılı için öngörüleri, özel sektör, kamu ve sivil toplum olmak üzere paydaşların konut krizi çözümü üzerine sorumlulukları, veri temelli teknolojilerdeki gelişim gayrimenkul sektörü tarafından nasıl değerlendirildiği üzerine konuştuk.
Dünya ve Türkiye ekonomisinin mevcut durumu çerçevesinde değerlendirdiğinizde gayrimenkul sektörünü nasıl bir yıl bekliyor? Önümüzdeki fırsatlar ve riskler neler?
Türkiye İstatistik Kurumunun (TÜİK) 2024 yılına ilişkin konut satış istatistiklerine göre, geçen yıl konut satışları 2023'e göre yüzde 20,6 artarak 1 milyon 478 bin 25 oldu.
Türkiye, konut pazarında Avrupa'da birinci, OECD ülkeleri içinde ABD'den sonra ikinci sırada. Dengeler için proje satışlarının yani ilk satış rakamlarının yükselmesi gerekiyor ki bunun için de faiz ibresinin aşağı dönmesine ihtiyaç var. Türkiye'de gayrimenkul, tercih edilen bir yatırım aracı olmaya devam ediyor. Özellikle konut önemli bir yatırım enstrümanı, emeklilik planı olarak görülüyor. Faizlerinin düşmesiyle pazarda tekrar bir canlanma öngörüyoruz. 2025'te rekor tazelenebilir ve 1,5 milyon sınırını ilk kez aşabiliriz.
Türkiye’mizde olduğu kadar, dünyada da gayrimenkulün değişen bir makro arka planı var. “Geleceğin işleri”nin odağında yer alma, hatta yaratma kapasitesi olan güçlü bir sektörden bahsediyoruz. Konut kadar, konut dışı tüm gayrimenkul segmentlerinde de döngüsel olmayan talepleri yakalamamız ve dünya düzleminde katma değer yaratacak tüm alanlarda önümüzü açmamız gerekiyor.
Türkiye’de gayrimenkul sektörünün en öncelikli birkaç konusu nedir? Bunlara dair nasıl bir vizyon oluşturulması gerektiğini düşünüyorsunuz?
En öncelikli konu barınma krizi ve kentsel dönüşüm. Türkiye'nin yaklaşık olarak yılda 800-900 bin konut üretmeye ihtiyacı var. Şu anda sadece 500-600 bin adet üretiliyor ancak bu üretim mevcut ihtiyacı karşılayamıyor. Ayrıca, deprem riski altındaki İstanbul'da, beş yıl içinde dönüştürülmesi gereken 1,5 milyon konut bulunur ve bunların 600 bini öncelikli durumda. Ciddi bir bütünleşik konut politikası, acil kodu ile Türkiye’nin gündeminde üst sıralarda yer almalı. Gayrimenkul ekosisteminin oluşması için özel sektör-kamu-STK-akademi olarak birleşmemiz, tek masada bir araya gelmemiz gerekiyor. Ortak akılla yeni yollar yeni çözümler geliştirmeli, dünya ile entegre, kalıcı ve sürdürülebilir politikalar oluşturarak sektörümüzü canlandırmalı ve dolayısıyla toplumu içinde bulunduğu barınma krizinden çıkartmalıyız.
GYODER olarak barınma sorununa çare olmak için GYODER Yeni Konut Modelini kurguladık. Bu modelin temel amacı, kira fiyatlarını yarıya indirmek ve kentsel dönüşüme zemin hazırlamak. Kamunun kiraya veren konumunda olduğu bu modelde, arsa maliyetlerini düşürerek konut üretim maliyetlerini dengelemeye çalışıyoruz. Şu anda Türkiye’de arsa maliyetleri, toplam maliyetin ortalama yüzde 50'sine denk geliyor; bu oran Avrupa’da yüzde 20’ler civarında.
Devletin elindeki arsalar, gayrimenkul geliştiricilerine belli bir proje dönemi için ödünç verilirse ve kamu–özel işbirliği yöntemi ile ve seri bir üretim mantığıyla üretim yapılsa on binlerce konut inşa edilebilir.
Bu model çerçevesinde yap-işlet-devret modeliyle bireysel değil kamusal kiraya veren yapısını oluşturuyoruz ve kiracıyla kiraya veren arasındaki problemleri ortadan kaldırıyoruz. Arsa maliyeti sebebiyle oluşan fark kiraları da yarı yarıya düşürüyor. Kamunun kiraya veren konumunda olduğu bu modelin finansmanını, sermaye piyasası enstrümanlarını da içine alan çeşitli senaryolarla destekledik. Yani finansman için de devlete yük olmuyoruz; devletten bir tek şey istiyoruz: ‘Arsa’.
Bu projeyi hayata geçirebilirsek hem konut üretim sürecini hızlandırabilir hem de kira fiyatlarını regüle ederek krize çözüm getirebiliriz.
Bu vizyonu hayata geçirme noktasında özel sektör, kamu ve sivil toplum olmak üzere paydaşların nasıl bir işbirliği modeli oluşturması gerektiğini düşünüyorsunuz?
Türkiye'nin konut krizine yönelik bütüncül bir politika benimsemesi gerektiği açıkça ortada. Bu konuyu sık sık her platformda tekrar ediyoruz. Uzun vadede, kentsel dönüşümün hızlandırılması ve konut sahipliği oranının tekrar yüzde 70 seviyelerine çıkarılması için kamu-özel işbirliği, hatta belli konularda iş bölümü şart.
Çok disiplinli sektörümüzün birçok bileşeni, önemli bir düzeltme ve normalleşme dönemi yaşıyor. Gayrimenkul sektörü Türkiye ekonomisinin kalbidir. Bu her zaman böyleydi, yarın da öyle olacak. Sektörün nabzının daha sağlıklı atmasını sağlamak, ekonomide tekrar çarpan etkisi yaratmak için bazı yenilikçi önlemler, düzenlemeler gerekiyor.
Türkiye’nin deprem gerçeği ile yüzleştiği şu günlerde, Türkiye'nin geleceğini şekillendirecek (tabiatla inatlaşmayan, teknolojiden optimum seviyede faydalanan, tasarıma önem veren) projelerle, konuta erişim sorununa çözümler üretmeyi sürdüreceğiz.
Bununla da kalmayarak, Türk gayrimenkul endüstri oyuncuları olarak (yıllardır edindiğimiz tecrübelerin ışığında) erişilebilir konut konusunda önderlik eden, konuya sahip çıkan ülke konumunda olmaya kararlıyız ve bu doğrultuda, özellikle kıta Avrupa’sı ülkelerini etrafımızda “bir çözüm platformu” önermesiyle toplamak adına adımlar atıyoruz.
Sektördeki işgücü açığı ne boyutlarda? Siz bunun için neler yapıyorsunuz?
GYODER olarak Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Merkezi’ne (BETAM) yaptırdığımız “İnşaat Sektörü ve İş Gücü Dinamikleri: Türkiye’24” araştırması kapsamında 12 bin 37 çalışan ile anket gerçekleştirildi. İşveren tarafında da 100’e yakın kurumla derin görüşmeler yapıldı. Araştırmaya göre, bedensel güç gerektirmesi, ağır çalışma koşulları, mesai saatlerinin uzunluğu, hafta sonu çalışma, iş kazaları riskinin yüksekliği, projelerin dönemsellik taşıması ve sürdürülebilir iş imkanı sunmaması gibi sebeplerden dolayı inşaat sektörünün mecbur kalınmadıkça büyük çoğunluk tarafından çalışılmak istenmeyen bir sektör haline geldiği görülüyor.
Sektörümüzün en büyük sorunlarından biri nitelikli işçi bulamama sorunu. Özellikle depremden sonra bu durum daha da arttı. Bu kriz yalnızca kısa vadeli çözümlerle değil, uzun vadeli stratejilerle aşılabilir. Hazırlamış olduğumuz raporumuz, sektörümüzün mevcut durumuna ışık tutarken geleceğe yönelik önemli bir yol haritası da sunuyor. Bu kapsamda, GYODER olarak işgücünün niteliğini artırmak ve stratejik çözümler üretmek amacıyla yedi sektörel STK ve Birlik ile 'Uzun Vadeli Stratejik İş Gücü Platformu' oluşturma çalışmalarına başlıyoruz. Amacımız, sektörde sürdürülebilir bir kalkınmayı mümkün kılacak insan kaynağı yapısını desteklemek ve bu alanda öncü bir rol üstlenmek.
Rapora göre sektörün cazip hale gelmesi için gelir istikrarı, iş güvenliği, çalışma koşulları ve mesai saatlerine ilişkin düzenlemeler şart. Ayrıca, eğitim ve müfredatta köklü çalışmaların yapılması, nitelikli işçi yetiştirmeye yönelik istihdam ve sertifika programlarının düzenlenmesi, inşaat işlerini fiziksel olarak kolaylaştıracak teknolojilerin devreye alınması, teşvik mekanizmalarının oluşturulması, iş güvenliği denetimlerinin etkin olarak yapılmasının yaygınlaştırılması, mavi yaka çalışanlara yıpranma hakkı tanınması da raporda sunulan çözüm önerileri arasında yer alıyor.
Son dönemde yapay zekâ başta olmak üzere veri temelli teknolojilerdeki gelişim gayrimenkul sektörü tarafından nasıl değerlendiriliyor? Sektör bu gelişmeleri ne kadar entegre edebiliyor?
Konut krizinin çözümünde yalnızca arzı artırmak değil, bunu daha hızlı, ekonomik ve sürdürülebilir şekilde yapmak da kritik. Bu noktada, yeni nesil inşaat teknikleri ve teknolojileri süreci hızlandırırken maliyetleri düşürüyor ve çevresel etkileri azaltıyor. Bu dönüşümün en önemli bileşenlerinden biri, saha dışında üretimi ifade eden off-site construction (saha dışı inşaat) yöntemi. Geleneksel yerinde inşaat yöntemine kıyasla, fabrika ortamında yapılan bu üretim modeli, daha hızlı, düşük maliyetli ve sürdürülebilir yapılar inşa edilmesini sağlıyor. “İnşaat Sektörü ve İş Gücü Dinamikleri: Türkiye’24” raporumuzda da bu konuya geniş yer veriliyor. Çelik konstrüksiyon, modüler inşaat çözümleri, yük taşıma makineleri ve elektrikli iskeleler gibi teknolojiler hem iş gücü ihtiyacını azaltıyor hem de süreci daha verimli hale getiriyor.
Öte yandan modern inşaat teknolojilerine yatırım yapmak, yüksek maliyetler nedeniyle pek çok şirket için zorlayıcı olabiliyor. Ancak geçmişte gördüğümüz birçok teknik ilerlemede olduğu gibi, yeni teknolojilere zamanında yatırım yapanlar, “ilk hamle” avantajını elde edecek ve ilerleyen süreçte bu teknolojileri üreten ve ihraç eden konuma gelmeleri kaçınılmaz olacaktır. Kamu desteği bu noktada kritik bir rol oynayabilir; teknolojiye yatırım yapan firmalara vergi teşvikleri sağlanması veya kamu ihalelerinde öncelik verilmesi, sektörün dönüşümünü hızlandırabilir.
İnşaat sektöründe dijital teknolojilerin sunduğu verimlilik, hız ve maliyet avantajları, yalnızca üretim süreçlerini dönüştürmekle kalmıyor; aynı zamanda geleceğin şehirlerini şekillendirme konusunda da kritik bir rol oynuyor. Yapay zekâ, IoT, 3D baskı ve blockchain gibi yenilikler, daha akıllı, daha verimli ve daha sürdürülebilir yapılar inşa etmemize imkân tanıyor. Ancak bu dönüşüm, yalnızca binalarla sınırlı kalmamalı; şehirlerin tamamını kapsayan entegre bir vizyonla ele alınmalı.
Tüm bu konularda GYODER olarak siz nasıl konumlanıyorsunuz? Nasıl bir yol haritası oluşturuyorsunuz?
GYODER olarak, sektörün geleceğine yön veren, yenilikçi çözümler üreten ve paydaşları bir araya getiren öncü bir platform olarak konumlanıyoruz.
Öncelikle, konut krizine çözüm getirmek amacıyla geliştirdiğimiz GYODER Yeni Konut Modeli ile kira fiyatlarını düşürmeyi, konut üretimini hızlandırmayı ve kentsel dönüşümü desteklemeyi hedefliyoruz.
İşgücü sorununun boyutlarını ortaya koymak ve çözüm önerileri sunmak adına “İnşaat Sektörü ve İş Gücü Dinamikleri: Türkiye’24” araştırmamızı tamamladık ve çözüm önerilerimizi sıraladık.
Finansman modellerinde çeşitlilik yaratmaya ve sermaye piyasası araçlarını sektöre entegre etmeye büyük önem veriyoruz. Gayrimenkul yatırım fonları (GYF), gayrimenkul sertifikaları ve halka arz gibi modellerin yaygınlaşması için çalışmalar yürütüyoruz.
Kamusal ve sektörel işbirliklerini geliştirmeye büyük önem veriyoruz. Kamu, özel sektör, sivil toplum kuruluşları ve akademiyi aynı masada buluşturacak iş birlikleriyle bütünleşik bir konut politikası oluşturulması gerektiğine inanıyoruz. Türkiye'nin konut ihtiyacına kalıcı çözümler üretmek için politika yapıcılara öneriler sunmaya, sektörü geliştirecek vizyoner projeler üretmeye ve uluslararası iş birlikleriyle küresel düzeyde örnek modeller oluşturmaya devam edeceğiz.
Şubat ayında yayımladığımız işgücü raporu doğrultusunda, kadın ve genç istihdamını artırmaya yönelik çalışmalar yapmayı hedefliyoruz. Ayrıca, Tabiat, Toplum, Teknoloji ve Tasarım alanlarına odaklanacak 4T sertifikası için PwC ile birlikte soru setleri hazırlıyoruz. Kentsel dönüşümle ilgili okur yazarlık projesine de başlayacağız; bu proje kapsamında bilgi notları hazırlanarak kamuoyuyla paylaşılacak ve bakanlıklar ile belediyelerle iş birliği yapılacak. Son olarak, gençlerin fikir ve önerilerini sektöre kazandırmak, aynı zamanda onlara STK ruhunu aşılamak amacıyla GYODER Gelecek Platformu’nu kuruyoruz.
En önemli işimiz ise sektörde YENİDEN BAŞLATMA RUHUNU devam ettirmek. Bu nedenle gayrimenkulün yeniden başlangıcında yola devam etmek çok önemli. Sektörü sadece yeniden başlatmak değil, onu sürdürülebilir kılmak, büyütmek ve güçlendirmek için çalışmalarımızı aralıksız sürdürüyoruz. Finansmandan şehirleşmeye, yatırım süreçlerinden inovasyona kadar tüm başlıkları ele almaya ve sektörü daha sağlam temeller üzerine inşa etmeye devam edeceğiz.
26 yıl önce birlikte başladık, şimdi güçlendirme zamanı!
